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时事热点｜浙江太安律师事务所带你看《安家》，吃法律的瓜（四）——太姑奶奶的五千万，怎么才能得到

浙江太安律师事务所带你一起看《安家》啦，《安家》中要论骨骼清奇、绝世俊逸的无赖，那肯定要数太姑奶奶了。

先来说说这位太姑奶奶的前世今生：年轻时丈夫早逝，便拖着年幼的两个儿子到上海投奔富裕的远亲龚家（剧中豪宅龚家花园的主人）。龚家仁义，念及孤儿寡母可怜，便收留之，在龚家别墅旁搭了间平房供母子栖身，免费供母子吃喝用度且无偿供孩子读书。这一住便是30多年，当年的孩子已经成年，房子也年久失修不宜居住，龚家又自掏腰包在上海市买了二套商品房为两个孩子安家，这样一家才搬了出去。

一个远亲，照顾娘仨至此也算仁至义尽、功德圆满了。哪曾想，这是现代版的“农夫与蛇”：听说龚家花园要出售，售价1.5亿，太姑奶奶便率一家三代杀回老根据地，要求不高，卖房款要分给他们一些，不多，五千万！理由是一家在这里住了50多年，是这里的主人。太姑奶奶凌厉霸气的眼神、不容置疑的歪理，在梦想变豪门这件事情上，思虑周全，运筹帷幄，最终却未能决胜千里。也许在派出所里这位梦断豪门的老奶奶还在想：我都跟这里住了50多年，为啥还不是主人呢？50年了，生米还不能煮成熟饭，木头还不能成舟吗？

天空飘来八个字：物权法定、公示公信。

一、没有法律思维，住上百年也没用！

二、物权法定

太姑奶奶想分五千万，就像把大象关冰箱一样，总共要分三步：

01合同行为（也叫债权行为）

02登记行为，成为房主

03分钱

关键是房本上的名字要有你。房产证上没有你的名字，就算把牢底坐穿，也没用！

太姑奶奶：那房本上怎么才能有我的名字呢？

答：首先要有取得房屋产权的合同行为，也叫债权行为。

太姑奶奶：合同行为是什么？

答：就是龚家花园的房主愿意把龚家花园房屋产权的一部分让渡给太姑奶奶您老，双方达成了一致意见。主要有以下几种方式：

1、购买。需要太姑奶奶出钱购买部分房产。

2、赠与。龚家花园主人愿意赠与部分房产，且太姑奶奶愿意接受。

3、遗赠。需龚家花园的老主人在临终前定有遗赠协议，愿意在去世后将房产的一部分赠与太姑奶奶，在龚家花园的老主人死亡后发生效力。

太姑奶奶：合同签订好了，就可以如愿成为豪宅主人了吗？

答：不，不，不，要想让这份合同产生物权效力，可以真正的向世人宣示奶奶您就是豪宅的主人，最重要的一步必须依法进行登记（变更），因为之前房产证上房主名字是龚XX。只有登记以后，在登记机关的登记簿和房屋权属证书上，都有太姑奶奶金光闪闪的名字，那么此时才会发生不动产物权对抗一切世人的无限威力（占有、使用、收益、处分），才能坐实了太姑奶奶豪宅主人的身份。这样的话，您是房主的主人，卖房子得来的钱款自然有您的一部分。

法条链接：

《物权法》

第五条  物权的种类和内容，由法律规定。

第九条  不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第十条  不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

第十四条  不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第十五条  当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

第十六条  不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

第十七条  不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

三、第三十一条  依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

四、公示公信

物权为支配权，有优先性、排他性、追及性和物上请求权的效力，如果一个物权的变动不能从外部可以查知的方式知晓，必然有损交易安全，滋生纠纷。所以，为了让不特定的第三人知道物权的存在和变动状态，物权的公示方法产生。

不动产物权和动产物权的公示方法不同

太姑奶奶虽然苦心经营50载，可是光住着，没有用啊，因为你住的是个不动产，而不是捂着一个动产。假设当年替龚家老太太保管一件价值连城的玉器，占有50年，倒是很有可能变成太姑奶奶的了！巨大结果反差，全因不动产物权和动产物权的公示方法不同。

敲黑板

不动产物权的公示方法：以在法定的机关进行登记或者变更登记，作为权利享有和变动的公示方法。

动产物权的公示方法：以占有作为权利享有的公示方法，以占有转移即交付为物权变动的公示方法，并不需要登记生效，（除了个别特殊动产如船舶、航空器和机动车的物权设立，未经登记，不得对抗善意第三人）。

经过公示即产生公信效果

公信是什么？有什么威力？

龚家花园现在的主人龚俊为什么可以顺利变卖祖宅，因为他是房产证上的房屋主人。基于这种公示，别人相信他是龚家花园的主人，从而可以放心的和他进行交易。公信就是该公示产生了权利推定的效力，具体来说有以下三个方面：

第三人因为信赖这一公示然后进行了一定的行为，事后即使真正的物权状态与公示显示的物权状态不符，第三人因此取得的物权也受保护。

如果当事人在享有、变动物权的时候依法未进行了公示，则其物权不得对抗第三人。

如果当事人在享有、变动物权的时候依法进行了公示，则其物权足以对抗第三人。

法条链接：

《物权法》

第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

第二十三条 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。

第二十四条 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

后记

太姑奶奶索要五千万这步棋，于情于理都不该走，也走不通。人生在世，受人恩惠，需要懂得感恩，虽说中国自古乃仁义之邦，但必须厘清的是，在有些事情上，不帮是本分，帮，是情分。

如果弱者都抱着“我弱我有理”，你强你活该”的这种贫穷的心态，浙江太安律师事务所提醒你最终会有自食其果的一天，太姑奶奶棋差一招既是如此。