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时事热点|浙江太安律师事务所看《安家》,吃法律的瓜(三)——老严夫妇全款买房,到底归谁

《安家》中一个个鲜活的当代市民众生相,勤劳善良忍辱负重的包子店主老严夫妇是让人最心疼的一对。从外地来上海打拼十多年,起早贪黑一个包子一个包子的卖,辛辛苦苦攒下320万,他们的梦想是什么呢?在上海有套自己的房子,是上海宝宝的爷爷、奶奶,一个卖包子,一个领孙子,就这样一家三代幸福的生活着......

理想到现实的反转就在签购房合同的那一刻,想着儿媳肚子里已经怀上了严家的下一代,老严夫妇在合同上加上了儿媳的名字,房产证上的户主是儿子和儿媳。当老两口退了出租房,满心欢喜的搬去320万的房子里和儿子一家团聚时,却没有想到儿子已经把岳母接了过来,鸠占鹊巢,两位老人推着三轮车原路返回,无家可归,只能委身在包子铺,严母怎么也想不明白:一辈子的钱买了房,落不着住?亲家什么都不管,一分不花,就住进去了......

中国流传千年的观念是养儿防老,但在目前高房价形势下,指望年轻人靠自己的积蓄买房,多半是不现实的事情。无论是结婚前还是结婚后,年轻一代的购房,多数情况下一方或者双方父母会有资金资助,或全款或部分款项。

问题是,钱花了,房子却不一定就是自己的。房子是老严夫妇出钱买的,而且是全款,为啥就落得个住不上的境地呢?浙江太安律师事务所带你浅析其中缘由。

一、买房,首先要付钱,其次房本上要有户主的名字。老严夫妇的惨剧也基于以上两点发生了。

二、付钱

1、谁付钱?

老严:我付的啊。一把全款付清。

2、付钱的性质是什么呢?到底是借给儿子儿媳小两口的,还是无偿送给他们的呢?

老严:这,这,这,还有这么多区别吗?

3、如果是借给小两口,属于借贷,他们要还,当然你可以决定让他们还多少,这个你说了算,因为你是债主了。如果是无偿送给他们,那就是赠与,他们以后不用还了。

老严:天啊,还有这么多说法啊。这可比卖包子难多了,不懂法,我好南啊。

如果老严夫妇在付款前,与儿子儿媳约定,这笔款项是出借给他作购房之用,也许故事就是另外一个情节了。

子女一旦成年,应当独立生活,父母恤以关爱,子女应感恩,但为子女购房出资并非父母所应当担负的法律义务。因此,在父母出资时最好明确所出资金的性质,有约定的遵从约定,如果无明确约定但结合其他证据可以证明款项属于父母对子女暂时出借的,子女应负有偿还义务。如此可保障父母自身权益,也可避免子女成家反而使父母陷于经济困窘境地。

三、在司法实务中,审判机关对于《婚姻法司法解释二》第二十二条第二款“当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外”的理解倾向于:此条系基于父母有赠与意思表示的前提下,赠与对象不明确时的认定依据。子女买房时父母出资,除明确表示赠与的以外,应视为以帮助为目的的临时性资金出借,子女负有偿还义务。(参见四川省高级人民法院(2017)川民申4120号黄某、余某民间借贷纠纷再审审查与审判监督民事裁定书)

四、房产证上的名字

购房资金来源有多种方式:男方、女方、男方父母、女方父母。这许多的资金来源方式再加上房本上名字的不同组合,又组成了许多新的不同情况,属于法律范围内的排列组合,于是房产到底归谁,真的是需要好好的细细的捋一捋。基于篇幅,结合剧情本文仅探讨婚后、父母一方全额出资购房的产权归属问题。

1. 婚后一方父母全额出资购房,房屋产权登记在小两口夫妻双方名下,房屋产权如何认定

小两口夫妻双方共同共有。这就是剧中老严夫妇的情况。如果婚后一方父母全款出资购房,但房产登记的是小两口夫妻双方的名字,则视为出资父母对夫妻双方的赠与,房屋产权归小两口夫妻双方共同共有。根据《婚姻法司法解释二》第二十二条规定当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。此处,房产证上已经是夫妻二人的名字,则可以视为出资父母明确了赠与对象。

法条链接:

《婚姻法》

第十七条  夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:

(一)工资、奖金;

(二)生产、经营的收益;

(三)知识产权的收益; 

(四)继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外;

(五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。

《婚姻法司法解释二》

第二十二条当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。

当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。

2.婚后一方父母全额出资购房,房屋产权登记在自己子女名下,房屋产权如何认定

儿子一人所有。如果老严夫妇没有在签合同的时候,没有手那么一抖加上儿媳的名字,房屋产权主人就是儿子一人,这个房子归老严的儿子,虽然是结婚后买房,也是老严儿子的个人单独财产,不属于夫妻共有财产。《婚姻法司法解释三》第七条规定:婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第()项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。婚后父母出资为子女购买不动产,含全款出资和部分出资,但是这条规定仅限于婚后父母为子女全款出资购房不动产的情形。

法条链接:

《婚姻法司法解释三》

第七条 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第()项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

《婚姻法》

第十八条 有下列情形之一的,为夫妻一方的财产:

(一)一方的婚前财产;

(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;

(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;

(四)一方专用的生活用品;

(五)其他应当归一方的财产。

3.婚后一方父母全额出资购房,房屋产权登记在另一方的名下,房屋产权如何认定

夫妻双方共同共有。一方父母出全款购房,产权登记在另一方的名下,基于基本的人伦情理可知,一方父母出资购房的目的是夫妻双方共同生活,父母与另一方如果没有婚姻关系的连结,是没有任何关联的法律主体,如果父母没有明确的意思表示是单独赠与另一方,则应当认为是赠与夫妻双方。《婚姻法司法解释二》第二十二条规定:当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。解读此条款可知其所要表达的是婚后一方父母出资购房,应该以认定该房屋系对夫妻双方赠与为原则,对一方个人赠与为例外。例外情形就需要有充分的证明来证明。

法条链接:

《婚姻法司法解释二》

22条 当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。

当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。

《上海市高级人民法院关于适用婚姻法解释(二)若干问题的解答(一)》第5条:根据司法解释()第二十二条的规定,父母为子女结婚购房的出资,应当认定为…赠与。我们认为,条文中的应当认定,是在父母实际出资时,其具体意思表示不明的情形下,从社会常理出发,推定为赠与。若当事人有证据证明其与出资人之间形成的是借贷关系的,则不能适用该条规定。当然,该证据应当是在当事人离婚诉讼前形成的,离婚诉讼中父母作出不是赠与意思表示的陈述或证明,尚不足以排除赠与的推定。

实践中,对于夫妻婚后父母出资购买房屋产证登记在出资者自己子女名下的,从社会常理出发,可认定为是明确向自己子女一方的赠与,该部分出资应认定为个人所有;若产证登记在出资人子女的配偶名下的,除非当事人能证明父母出资当时的书面约定或声明,证明出资者明确表示向一方赠与的,一般宜认定为向双方赠与为妥。

你现在正居住的温馨的家,是不是也有一份父母的付出,无论是多是少,都是父母的一份爱。

浙江太安律师事务所愿你,有温暖的家,关爱身边的那个他/她,也关爱生命中给你无限温暖和帮助的那个年迈的他/她。

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